La vente avec déficit foncier
Le déficit foncier en 2018
Dans la théorie, les charges foncières seront bien déductibles des revenus 2018, mais ne produiront aucun effet « défiscalisant » (car compensés par le CIMR). Les déficits fonciers excédant les 10 700 € seront, par contre, bien reportables sur les 10 années suivantes.
Pour ceux qui ne disposent que de revenus éligibles au prélèvement à la source (revenus des salaires ou d’activité BIC, BNC, BA, rentes, retraites, pensions, revenus fonciers…), le fait de déduire en 2018 a deux effets :
- 1 ° produire un déficit reportable sur les 10 années suivantes,
- 2 ° permettre la prise en compte de 50 % des déficits déductibles de 2018 sur l’année suivante.
En effet, et afin d’éviter tout phénomène de reports abusifs, pour l’année 2019, une moyenne est effectuée entre les travaux de l’année 2018 et, le cas échéant ceux de 2019. (50 % des travaux de 2018 + 50 % des travaux de 2019.)
Investissement qui produit 100 000 € de travaux en 2018
Profil client
TMI = 30% + CS 17,2%
Bénéfices Fonciers (BF) = 10 000 €
- 2018 : On va déduire 100 000 € de travaux, ce qui permettra de gommer les 10 000 € de BF + 10 700 € de déficit foncier. On va donc utiliser 20 700 € des 100 000 €.
Les 20 700 € sont perdus car Année Blanche en 2018, mais on va se créer un report de 79 300 €.
- 2019 : On va récupérer 50% des 100 000 € + le report des 79 300 €, soit un total de 129 300 € Donc en 2019, on gomme 10 000 € de BF + 10 700 € de déficit déductible de la base imposable, soit une économie d’impôt de 7 930 €.
- 2020 : économie impôt de 4 720 €
- 2021 : économie impôt de 4 720 €
- Etc… Tous les ans, jusqu’à épuisement des 129 300 € de travaux déductibles.
En Conclusion, ce client va économiser 50 410 € d’impôt sur 10 ans.
Dans la pratique, le déficit foncier, c’est quoi ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ou vous êtes déjà propriétaire d’un bien en mauvais état ?
Pourquoi ne pas bénéficier des avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation?
Faites l’acquisition d’un bien à réhabiliter ou modernisez un logement vieillissant et vos dépenses de travaux feront baisser votre impôt sur le revenu.
Depuis 1993, le dispositif du déficit foncier autorise les propriétaires qui désirent réhabiliter des biens destinés à la location à imputer sur leur revenu global leur déficit foncier issu des travaux dans la limite de 10 700€ par an (montant 2012) soit une économie d’impôt de 4 387€ maximum par an.
Le déficit foncier « travaux » est créé lorsque les dépenses foncières (travaux et autres charges mais hors intérêts d’emprunt) sont supérieures aux revenus fonciers (loyers encaissés) moins les intérêts d’emprunt.
Exemple: Revenu foncier: 10 000€ / Intérêts d’emprunt: 5 000€ / Travaux: 40 000€
–> le déficit foncier « travaux » = (10 000€ – 5 000€) – 40 000€ = -35 000€
Ici, sur 35 000€ de déficit foncier, 10 700€ (le plafond) seront imputés sur le revenu global l’année des travaux et le reste de 24 300€ pourra être imputé de nouveau sur les revenus fonciers moins intérêts d’emprunt des 10 années suivantes.
Comme les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers, si le solde est négatif (intérêts supérieurs aux revenus fonciers), il est plafonné à 0 pour le calcul du déficit foncier « travaux » mais reportable lui aussi sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant 3 ans minimum mais sans plus de contrainte (habitation, bureaux, résidence secondaire etc…).
Attention, ce régime n’est pas compatible avec les avantages du micro-foncier pendant 3 ans. Il faudra donc bien faire ses calculs entre les 30% de déduction forfaitaire du micro-foncier et le régime du réel ou réel simplifié qui permet l’imputation du déficit foncier.
L’objectif de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est d’aider l’investisseur immobilier à maîtriser les risques et à optimiser son projet immobilier.
Un large champ d’intervention et des prestations à la carte : étudier la faisabilité du projet puis accompagner pas à pas l’investisseur « maître d’ouvrage » dans la réalisation des travaux et la mise en exploitation du bien neuf ou rénové. Le domaine d’intervention peut être plus ou moins large (technique, administratif, financier…) et le suivi plus ou moins long (étude, suivi des travaux).
L’AMO gère les tâches administratives (gestion de l’AFUL, revue des devis, suivi des situations de travaux…).
L’AMO apporte ses compétences dans les divers aspects du projet ; changements législatifs, évolution des attentes des usagers, respect du cahier des charges, économies et optimisation des prestations.
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