La VEFA et le dispositif Pinel
Source: economie.gouv.fr (ministère du l’économie et des finances
Le dispositif Pinel d'investissement locatif
Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location, sous conditions. Il a évolué en 2023 avec le Pinel +.
Publications sur le dispositif Pinel
- Un simulateur pour vérifier si votre ville est désormais située en zone A, B ou C. service-public.fr, 12 octobre 2023.
- L'arrêté du 2 octobre 2023 reclasse plus de 200 communes au titre du zonage ABC. 154 communes passent en « zone tendue ».
- Le dispositif Pinel d'investissement locatif est conditionné au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le bulletin officiel des finances publiques - impôts actualise ces plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2023.
L'article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit, à compter du 1er septembre 2014, un dispositif d'investissement locatif dit Pinel, qui permet à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.
L'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d'investissement locatif à compter du 1er janvier 2023.
Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
- le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
Les principes du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu, en respectant les conditions suivantes :
- logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
- plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- niveau global de performance énergétique minimal ;
- logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
Les biens concernés par le dispositif
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020.
Ainsi, ne sont pas éligibles les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées, comme le précise une actualité du 17 décembre 2020 du Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Impôts).
Le logement doit par ailleurs atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.
Les conditions de location à respecter
Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.
La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
Pour 2023, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l'administration fiscale.
Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, qui entraîne un avantage fiscal croissant.
Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.
Le zonage du dispositif Pinel
L'avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.
Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.
Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 et est disponible sur le site du ministère chargé de l'écologie :
Les évolutions sont détaillées par un article de l'Anil sur la loi de finances pour 2019 et commentées par une actualité du 10 mai 2019 du Bofip-Impôts.
Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne également les opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Les villes bénéficiaires des CRSD sont listées sur le site du ministère des armées
Une régionalisation du Pinel expérimentée
Depuis 2021, une régionalisation de l'aide est expérimentée en Bretagne : après avis des instances régionales, le préfet de région détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources ; l'article 92 de la loi de finances pour 2022 prolonge l'expérimentation jusqu'en 2024. La disposition a été commentée au Bulletin officiel des finances publiques - impôts (Bofip).
La réduction d'impôt liée au dispositif Pinel
L'avantage fiscal est croissant, en fonction de la durée initiale de location à laquelle s'engage le propriétaire : 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.
La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2022 sont les suivants :
- 12 % du prix d'achat du bien sur six ans,
- 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.
En effet, l'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d'engagement de location :
- Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
- Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
- Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024
Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.
Impacts de la crise sanitaire et de ses conséquences sur le dispositif Pinel : la documentation fiscale du Bofip du 2 mars 2022 précise que le délai d'achèvement des logements acquis en l'état futur d'achèvement est prolongé de 30 mois.
Le dispositif d'investissement Pinel +
Les avantages des investissements locatifs en Pinel sont réduits à compter de 2023. Mais il est possible de les maintenir en respectant les critères du dispositif Pinel +.
La loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d'investissement locatif à compter du 1er janvier 2023.
Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
- le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
L'essentiel du Pinel +
Pinel classique ou Pinel +, les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas :
- logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
- plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- niveau global de performance énergétique minimal ;
- logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
Mais, alors que les déductions d'impôts du Pinel classique sont dégressives à compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024.
Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l'article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :
- situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.
La liste des quartiers prioritaires est consultable sur le système d'information géographique de l'Agence nationale de la cohésion des territoires.
Les critères de qualité du Pinel +
Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale - RE 2020 en vigueur en 2025).
Il doit également présenter un niveau de qualité d'usage et de confort précis.
Ce niveau de qualité d'usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :
- une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Pinel + : ressources complémentaires
- Pinel : niveau des déductions fiscales sous condition de critères de qualité, service-public.fr
- Évolution du dispositif : le « Pinel + », extrait du dossier Dispositif Pinel, ecologie.gouv.fr
- Pinel + : les critères de maintien de la réduction d’impôt sont fixés, ecologie.gouv.fr
- Loi Pinel : réduction d'impôt pour investissement locatif, avec une présentation du Pinel +, anil.org
Publié le 6 décembre 2023
Investissements locatifs : les autres dispositifs
- Le dispositif Denormandie : le dispositif Pinel étendu dans l'ancien avec travaux
- Le dispositif Cosse : louer abordable à un ménage modeste
- Le dispositif Duflot et le dispositif Scellier, prédécesseurs du Pinel
- L'Autorité des marchés financiers publie une présentation détaillée des dispositifs Girardin pour les investissements outre-mer, élaborée avec la DGFIP et la DGCCRF.